Impuestos y gastos a pagar al vender un inmueble

Cuando se vende un inmueble hay muchas dudas acerca de quién debe pagar qué y muchas veces no somos conscientes de todo lo que vamos a tener que pagar. Es por esto que en este artículo vamos a ver todos los impuestos y gastos que se deben pagar al vender un inmueble.

IRPF o Impuesto de Sociedades

El importe más grande a pagar al vender un inmueble suelen ser los impuestos, en concreto el IRPF o el Impuesto de Sociedades (en caso de ser una empresa/persona jurídica).

Si el que vende es una empresa va a tener que pagar el Impuesto de Sociedades, el cual aquí en España es, por lo general, el 25% sobre el beneficio obtenido. Hay ciertas excepciones, pero esto da para todo otro artículo. En este nos centraremos principalmente en personas físicas (es decir, personas normales y corrientes).

Si no eres una empresa vas a tener que pagar el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

De nuevo, en este caso se paga el impuesto respecto el beneficio obtenido (diferencia entre precio de venta y precio de compra).

El IRPF es un impuesto progresivo. A continuación puedes ver una tabla del porcentaje a pagar en cada tramo de beneficio obtenido.

Tal y como puedes ver, los primeros 6.000€ de beneficio tributan al 19%, los siguientes 44.000€ (de 6.000 a 50.000) tributan al 21%… y así progresivamente.

Afortunadamente, hay ciertas excepciones a esta regla. Ahora veremos las más comunes:

1. Reinversión en vivienda habitual

Si lo que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el dinero obtenido de la venta de esta para comprar tu nueva vivienda habitual, estás exento de pagar el IRPF.

Para hacerlo sin tener que pagar el IRPF vas a tener que hacerlo en el plazo de 2 años.

Es decir, desde que vendes el inmueble donde vives de forma hasta que compras tu nuevo hogar (vivienda habitual) tienes dos años para hacerlo sin tener que pagar este impuesto.

2. Venta de vivienda habitual mayores de 65 años.

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, no tienes que pagar el IRPF. Así de simple.

Cabe destacar que si hay varios propietarios de un inmueble (por ejemplo, un matrimonio), todos tienen que cumplir con esta condición (ambos deberían tener +65 años).

No basta con que solo uno de los propietarios haya cumplido los 65 años.

3. Venta de segunda residencia mayores de 65 años.

Por lo general, todas las ventas de segundas residencias deben pagar el IRPF. Tanto menores como mayores de 65 años.

A pesar de esto, hay una forma para evitar pagar este impuesto si los propietarios son mayores de 65 años.

Para hacerlo deben utilizar el beneficio obtenido de la venta de su inmueble y antes de 6 meses contratar una renta vitalicia (con un máximo de 240.000€).

Además, deberán recibir la primera renta antes de haber pasado un año desde su constitución.

Esta es una exención muy poco conocida y poco utilizada a pesar de sus claros beneficios. Es por esto que siempre es interesante dejarse asesorar por un profesional del sector.

Plusvalía municipal

Este es un impuesto municipal, por lo que su importe va a depender de cada municipio.

A pesar de esto, es importante saber que a día de hoy existen 2 formas de calcular este impuesto y entre las cuales puedes escoger.

Se puede utilizar tanto la Plusvalía Real como el Sistema Objetivo.

Mi recomendación aquí es que te asesores de nuevo con un profesional para que te calcule la plusvalía mediante ambos métodos y te diga cuál te conviene más escoger.

Personalmente, he visto diferencias abismales (de tener que pagar 3.000€ mediante uno de los métodos a tan solo pagar 300€ mediante el otro). Y esto es algo común.

Es por razones como esta que siempre recomiendo que busques asesoramiento profesional si no tratas en tu día a día con este sector. Ya que hay muchas leyes, reglas y normas que pueden ahorrarte miles de euros si las conoces y sabes como aplicarlas.

Gastos al vender un inmueble

En la venta de un inmueble la mayoría de gastos son asumidos por el comprador. A pesar de esto, hay ciertos gastos que van a tener que ser asumidos, por lo general, por el vendedor.

Algunos de los gastos que va a tener que asumir el propietario son los gastos de cancelación de hipoteca (si se escae), los honorarios de la agencia inmobiliaria (en caso de haber intermediado a lo largo de la operación), y la tramitación de la cédula de habitabilidad y Certificado de Eficiencia Energética (en caso de no tener o estar caducados).

También cabe destacar que salvo pacto en contrario, la persona que posee el inmueble el día 1 de enero es el responsable de pagar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de todo el año.

A pesar de esto, lo más común es ponerse de acuerdo con el comprador para que cada uno pague la parte proporcional teniendo en cuenta cuando se transmite el inmueble. Pero esto debe ser pactado entre las partes.

Finalmente, cabe destacar que los inmuebles se venden, por lo general, libre de cargas y gravámenes, por lo que si tienes alguna deuda (de la comunidad de propietarios, el IBI u otra) vas a tener que liquidarlas antes de ir a notaria.

Y esto es, por lo general, todo lo que debes pagar al vender un inmueble. Cada operación y cada inmueble es diferente, pero esta guía puede servirte como marco de referencia. Si tienes cualquier duda o pregunta no dudes en contactarme y te responderé lo más rápido posible.