Com llogar el meu pis de forma segura

Tot el que cal saber per llogar el teu immoble de forma segura.

Tenir por de posar el teu pis per llogar és normal. Tots coneixem algú que ha tingut males experiències i no volem que ens passi el mateix a nosaltres. I si deixen de pagar? I si em destrossen el pis? I si tinc problemes per trobar un bon llogater i els que trobo se'n van amb freqüència, cosa que m'obliga a buscar substituts constantment? És lògic sentir-se indefens, però hi ha mètodes i recursos per minimitzar els riscos de llogar el teu immoble.

Com trobar un bon llogater

El primer pas per tenir una bona experiència al llogar el teu pis és trobar un bon llogater.

Els llogaters poden ser o bé el teu major problema/mal de cap o el millor dels teus aliats. Ells són els que faran que gestionar el teu pis sigui un infern o cantar i cosir.

És per això que trobar uns bons llogaters, responsables i curosos és el primer dels passos cap a la tranquil·litat al llogar un immoble.

Trobar i triar un bon llogater no és una tasca fàcil, però hi ha mètodes que et poden ajudar a maximitzar la probabilitat de trobar-ne un.

És impossible garantir al 100% que algú serà un llogater ideal, però la nostra feina consisteix a minimitzar les probabilitats de llogar el nostre pis a algú problemàtic.

Per això fem servir un mètode de filtratge d'inquilins.

Aquest mètode ens permet anar eliminant tots aquells llogaters que compleixen els requisits més comuns en llogaters problemàtics, quedant-nos al final amb els millors perfils.

Per això, cada llogater ha de passar primer un filtre econòmic i després un filtre qualitatiu.

El filtre econòmic consisteix en comprovar si té prou capacitat econòmica per poder pagar el lloguer sense problemes. Per això se sol mirar que l'import del lloguer no superi el 33% dels seus ingressos.

D'aquesta manera ens evitem possibles problemes futurs d'impagament. Això vol dir que és impossible tenir problemes d'impagament si l'import del lloguer no arriba al 33% dels ingressos de l'inquilí? No. Però vol dir que serà més difícil que els tinguem.

A més d'això es mira també el tipus de contracte de treball (fix o temporal), es comprova que no estigui en cap llista de morosos, quants anys porta a la seva feina actual… entre moltes altres coses que ens permeten interpretar i conèixer la seva situació laboral i econòmica actual.

Un cop passat aquest primer filtre és moment d'aplicar el filtre qualitatiu.

En aquest ens fixarem en la personalitat i manera de fer les coses de l'inquilí.

Algunes de les coses/actituds que fan que descartem un potencial llogater són:

  • Descobrir que ens ha enganyat (per petita o innocent que pugui semblar la mentida).
  • Gent negativa que ho critica tot (pot ser per negociar el preu de lloguer, però després són una font de negativitat i queixes).
  • Gent que negocia cada punt del contracte (està bé negociar certs punts, però amb coherència i educació).
  • Són masses (6 persones en un pis de 2 dormitoris no hi caben, ho sento).
  • Gent que al preguntar sobre les seves experiències passades amb el lloguer només et donen evasives i tot és molt gris i poc clar.
  • Persones que probablement se n'aniran del pis a curt termini i que només estan de pas uns mesos.

Aquestes són només algunes de les coses en què t'has de fixar al escollir un llogater.

Algú que posa problemes de bon principi, el més probable és que continuï posant-los un cop dins del pis. I, sens dubte, això és una cosa que hem d'evitar a tot cost.

En tractar cara a cara amb els potencials llogaters veus com són, com actuen i quins valors tenen. És per això que has de buscar algú que comparteixi els valors i la forma d'actuar que busques en un llogater.

Com protegir-te en cas de problemes

Un cop triat el teu llogater és el moment de la veritat. És el moment de gestionar el lloguer del teu pis.

Si has fet una bona tria d'inquilí, el més probable és que no tinguis cap mena de problema i puguis despreocupar-te al 99% d'aquest pis durant anys. Hauràs de fer algunes gestions i mantenir certes converses de tant en tant, però res de l'altre món ni problemàtic.

Tot i el mètode que hem aplicat al escollir el nostre llogater, continua havent-hi el risc (encara que molt menor) d'haver-nos equivocat i acabar tenint alguna mena de problema.

És per això que ara veurem els 4 tipus de problemes més comuns al llogar un immoble i com protegir-nos davant d'aquests:

Risc d'impagament

Tot i haver triat un llogater amb la solvència econòmica suficient per pagar el lloguer còmodament, pot passar que aquest deixi de pagar (pel motiu que sigui) i després els problemes són tots nostres.

És per aquesta raó que tot i minimitzar la probabilitat que això passi amb un bon filtratge d'inquilins, veurem què podem fer per protegir-nos davant d'aquesta eventualitat.

La solució és molt simple: una assegurança de lloguer.

Aquesta consisteix en la garantia de poder cobrar les mensualitats en cas d'impagament per part del llogater. Això proporciona total tranquil·litat a l'hora de llogar el teu pis perquè a més pots incloure en aquesta assegurança l'assessoria jurídica (per a la defensa dels teus drets, en cas de necessitar-la) i incloure també la cobertura de danys per vandalisme, despeses de serralleria...

El cost? Entre el 3% i el 5% de la renda anual.

Per exemple: en una renda de 700€/mes, suposa 8.400€ a l'any, per tant, el 3% = 252€ a l'any.

Des del meu punt de vista, la tranquil·litat i la seguretat que t'aporta tenir contractada una bona assegurança d'impagament no té preu.

A més, al donar-la d'alta, l'empresa comercialitzadora de l'assegurança també farà el seu propi filtratge econòmic de l'inquilí i mirarà en bases de dades de morosos per evitar tenir problemes d'impagament.

Vist això, oi que ja no és tan incompatible posar casa teva de lloguer i viure tranquil? De mica en mica es veuen els beneficis de llogar el teu pis de manera segura.

Destrosses en el pis

El segon de les pors més comunes en llogar el teu immoble és la por que te'l destrossin.

Aquí, un altre cop, el més important és una bona elecció d'un llogater responsable i que tingui cura del pis com si fos seu. Però malgrat això, hi ha dues maneres de protegir-te davant d'aquestes eventualitats.

La primera eina al teu abast és contractar una assegurança que contempla la cobertura davant de deterioraments immobiliaris, desperfectes malintencionats i robatoris.

De fet, el més probable és que puguis ampliar la teva assegurança d'impagament perquè contempli aquestes cobertures. Pagaràs una mica més, però també dormiràs més tranquil.

L'altra eina al teu abast per protegir-te davant de desperfectes i destrosses al teu pis són les fiances.

A Catalunya hi ha una fiança obligatòria per a habitatges, la qual s'ha d'ingressar a l'Incasol (Institut Català del Sòl). Almenys a dia 26 d'abril del 2023, poc abans de la publicació de la nova Llei d'Habitatge, la qual no sabem com afectarà encara aquest tema.

A més a més d'aquesta fiança obligatòria, el propietari pot demanar fins a 2 dipòsits addicionals.

Això sumen fins a un total de 3 mesos de fiança que et poden ajudar a reparar part dels potencials desperfectes.

Per sort, ambdues opcions són complementàries i no excloents (assegurança + fiances). La qual cosa et pot donar la seguretat suficient per poder solucionar, si s'escau, els desperfectes ocasionats per l'inquilí.

Rotació constant de llogaters

El tercer gran problema que pots tenir amb el teu pis de lloguer és una alta rotació de llogaters.

És a dir, que cada dos per tres els teus inquilins marxen i hagis de buscar-ne de nous.

I per què això és realment quelcom negatiu?

Molt simple.

D'una banda, trobar nous llogaters requereix de temps. Temps que hauràs de dedicar o que hauràs de delegar en un agent immobiliari (en aquest cas també et costarà diners).

Per altra banda, estàs perdent diners pel simple fet que com que no hi ha un inquilí no estàs cobrant el lloguer.

Tenir ni que sigui el teu habitatge durant 1 mes buit, pot afectar molt negativament la teva inversió.

Passar per això cada 3-5 anys és normal i assumible.

Haver de fer-ho cada 6-12 mesos acabarà amb les teves ganes de llogar el pis.

Ara la gran pregunta és… I com puc disminuir al màxim la rotació del meu immoble?

Doncs bé, aquí l'única solució és fer una bona feina a l'hora de triar el teu llogater.

Si fas una bona tria, el més probable és que el 90% de les vegades el teu llogater es quedi un mínim de 3 anys al pis.

Per fer-ho, has d'assegurar-te d'aprofundir i fer les preguntes adequades durant el procés de selecció.

Però compte! Perquè això no és tot. Hi ha un altre requisit que has de complir.

I aquest és el de ser un bon arrendador. Saber gestionar els problemes i inconvenients que sorgeixen al llarg del temps és vital per mantenir els llogaters contents.

Ja que com et podràs imaginar, ningú no vol quedar-se en un pis on el propietari tarda 3 mesos a arreglar la caldera…

Llogaters poc resolutius i molests

Per últim, i moltes vegades el que menys es té en compte, és la incapacitat dels llogaters de ser resolutius.

Aquest és un problema que no té per què costar-te diners, però que et pot amargar la vida.

Tenir un llogater que et truca a les 3 de la matinada per dir-te que la porta de l'habitació fa «soroll» quan l'obres, o que et truca un diumenge a la tarda per demanar-te que li canviïs la bombeta que s'ha fos pot ser un veritable malson.

I sí, aquests són dos exemples molt extrems, però alhora molt reals.

Buscar llogaters que s'espavilin i entenguin la diferència entre arranjaments que ha de pagar el propietari/arrendador i els que han d'assumir ells com a usuaris del pis és, probablement, un dels factors que et pot brindar més «pau mental» i tranquil·litat a l'hora de llogar un immoble.

Això, de nou, passa per triar un bon llogater. Algú que sàpiga com espavilar-se, amb recursos i que només et truqui quan sigui realment necessari.

La diferència entre llogar el pis a algú que «només te'n recordes que existeix» quan fa la transferència del lloguer cada dia 5 del mes i algú que et truca per qualsevol incident o problema, per petit que sigui, és abismal.

Assegura't, pel teu propi bé, de llogar el teu immoble a algú que realment se'n faci càrrec i que no hagi d'estar trucant-te per qualsevol cosa.

Conclusió

Tal com hem vist al llarg d'aquest article, hi ha moltes maneres de protegir-nos dels potencials problemes que poden sorgir al llogar un immoble.

Tenir por és normal (i sa), però no hem de deixar que això ens paralitzi. És per això que he volgut ensenyar-te algunes de les formes que tens al teu abast per llogar el teu pis sense perdre el son.

Si has parat atenció, t'hauràs adonat d'una cosa. I és que hi ha un punt en concret que es repeteix constantment.

El procés de selecció de llogaters.

Això és perquè si tens un bon llogater, no tindràs problemes. I la millor manera de maximitzar les probabilitats de ficar un bon llogater al teu pis és seguir un mètode rigorós i ben plantejat a l'hora d'escollir.

Al final, un bon llogater no és una cosa «abstracta» sinó una persona amb unes qualitats concretes.

Busques algú amb prou capacitat econòmica per permetre's el lloguer, que tingui cura del pis com si fos seu, que sigui resolutiu i responsable i que vulgui quedar-s'hi a llarg termini.

Problemes n'hi haurà sempre, però la manera com els teus llogaters decideixen actuar i resoldre aquests problemes és el que determinarà la diferència entre un llogater excel·lent, un mediocre i un de pèssim.

Per això et recomano fer la teva «due diligence» i seguir un mètode que t'ajudi a detectar aquestes qualitats en els teus potencials llogaters per ajudar-te a prendre la millor decisió.

Si ho veus molt complicat o no tens temps per això, sempre pots delegar-ho en un professional perquè ho faci per tu.

Però compte!

Assegura't que contractes algú amb un mètode d'acord amb els teus valors i que busqui un llogater amb totes les característiques esmentades al llarg d'aquest article.

Vols que t'ajudi a trobar un llogater amb totes aquestes característiques? Pots demanar-m'ho aquí.

Deixeu un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

caCatalà