Cómo alquilar mi piso de forma segura

Tener miedo a poner tu vivienda en alquiler es normal. Todos conocemos a alguien que ha tenido malas experiencias y no queremos que nos pase lo mismo a nosotros. ¿Y si dejan de pagar? ¿Y si me destrozan el piso? ¿Y si tengo problemas para encontrar un buen inquilino y los que encuentro se van con frecuencia, lo que me obliga a buscar reemplazos constantemente? Es lógico sentirse indefenso, pero hay métodos y recursos para minimizar los riesgos de alquilar tu inmueble.

Cómo encontrar un buen inquilino

El primer paso para una experiencia placentera al alquilar tu piso es encontrar un buen inquilino.

Los inquilinos pueden ser o bien tu mayor problema/dolor de cabeza o tu mayor alivio. Ellos son los que harán que gestionar tu piso sea un infierno o cantar y coser.

Es por ello que encontrar unos buenos inquilinos, responsables y cuidadosos es el primero de los pasos hacia la tranquilidad al alquilar un inmueble.

Encontrar y elegir un buen inquilino no es tarea fácil, pero hay métodos que pueden ayudarte a maximizar la probabilidad de encontrar a uno.

Es imposible garantizar al 100% que alguien será un inquilino ideal, pero nuestro trabajo consiste en minimizar las probabilidades de alquilar nuestro piso a alguien problemático.

Para ello usamos un método de filtraje de inquilinos.

Este método nos permite ir eliminando todos esos inquilinos que cumplen los requisitos más comunes en inquilinos problemáticos, quedándonos al final con los mejores perfiles.

Para ello, cada inquilino debe pasar primero un filtro económico y luego un filtro cualitativo.

El filtro económico consiste en comprobar si tiene la capacidad económica suficiente para poder pagar el alquiler sin problemas. Para ello se suele mirar que el importe del alquiler no supere el 33% de sus ingresos.

De esta forma nos evitamos posibles problemas futuros de impago. ¿Esto significa que es imposible tener problemas de impago si el importe del alquiler no llega al 33% de los ingresos del inquilino? No. Pero significa que será más difícil que los tengamos.

Además de esto se mira también el tipo de contrato de trabajo (fijo o temporal), se comprueba que no esté en ninguna lista de morosos, cuántos años lleva en su trabajo actual… entre otras muchas cosas que nos permiten interpretar y conocer su situación laboral y económica actual.

Una vez pasado este primer filtro es momento de aplicar el filtro cualitativo.

En este nos fijaremos en la personalidad y forma de hacer las cosas del inquilino.

Algunas de las cosas/actitudes que hacen que descartemos a un potencial inquilino son:

• Descubrir que nos ha mentido (por pequeña o inocente que pueda parecer la mentira).
• Gente negativa que lo critica todo (puede que sea para negociar el precio de alquiler, pero luego son una fuente de negatividad y quejas).
• Gente que negocia cada punto del contrato (está bien negociar ciertos puntos, pero con coherencia y educación).
• Son demasiados (6 personas en un piso de 2 dormitorios no caben, lo siento).
• Gente que al preguntar sobre sus experiencias pasadas con el alquiler solo te dan evasivas y todo es muy gris y poco claro.
• Personas que probablemente vayan a irse del piso en el corto plazo y que solo están de paso unos meses.

Estas son solo algunas de las cosas en las que debes fijarte al escoger un inquilino.

Alguien que pone problemas de buen principio, lo más probable es que siga poniéndolos una vez dentro del piso. Y, sin duda, eso es algo que debemos evitar a toda costa.

Al tratar cara a cara con los potenciales inquilinos ves como son, como actúan y qué valores tienen. Es por eso que debes buscar a alguien que comparta los valores y forma de actuar que buscas en un inquilino.

Cómo protegerte en caso de problemas

Una vez elegido tu inquilino es el momento de la verdad. Es el momento de gestionar el alquiler de tu piso.

Si has hecho una buena tría de inquilino, lo más probable es que no tengas ningún tipo de problema y puedas despreocuparte al 99% de ese piso durante años. Vas a tener que hacer algunas gestiones y mantener ciertas conversaciones de vez en cuando, pero nada descabellado ni problemático.

A pesar de esto y del método que hemos aplicado al escoger nuestro inquilino, sigue habiendo el riesgo (aunque mucho menor) de habernos equivocado y terminar teniendo algún tipo de problema.

Es por esto que ahora veremos los 4 tipos de problemas más comunes al alquilar un inmueble y como protegernos ante ellos:

Riesgo de impago

A pesar de haber elegido un inquilino con la solvencia económica suficiente para pagar el alquiler cómodamente, puede que este deje de pagar (por el motivo que sea) y luego los problemas son todos nuestros.

Es por esta razón que a pesar de minimizar la probabilidad de que esto pase con un buen filtraje de inquilinos, vamos a ver qué podemos hacer para protegernos ante esta eventualidad.

La solución es muy simple: un seguro de alquiler.

Este consiste en la garantía de poder cobrar las mensualidades en caso de impago por parte del inquilino. Esto proporciona total tranquilidad a la hora de alquilar tu vivienda porque además puedes incluir en dicho seguro la asesoría jurídica (para la defensa de tus derechos, en caso de necesitarla) e incluir también la cobertura de daños por vandalismo, gastos de cerrajería…

¿Su coste? Entre el 3% y el 5% de la renta anual.

Por ejemplo: en una renta de 700€/mes, supone 8.400€ al año, por lo que el 3% = 252€ al año.

Desde mi punto de vista, la tranquilidad y seguridad que te aporta tener contratado un buen seguro de impago no tiene precio.

Además, al darlo de alta, la empresa comercializadora del seguro también hará su propio filtraje económico del inquilino y mirará en bases de datos de morosos para evitar tener problemas de impago.

Visto esto, ¿a que ya no es tan incompatible poner tu casa en alquiler y vivir tranquilo? Poco a poco se ven los beneficios de alquilar tu piso de forma segura.

Destrozas en el piso

El segundo de los miedos más comunes al alquilar tu inmueble es el miedo a que te lo destrocen.

Aquí, de nuevo, lo más importante es una buena elección de un inquilino responsable y que cuide el piso como si fuera suyo. Pero a pesar de esto, hay dos formas de protegerte ante estas eventualidades.

La primera herramienta a tu alcance es contratar un seguro que contempla la cobertura frente a deterioros inmobiliarios, desperfectos malintencionados y robos.

De hecho, lo más probable es que puedas ampliar tu seguro de impago para que contemple dichas coberturas. Vas a pagar un poco más, pero también dormirás más tranquilo.

La otra herramienta a tu alcance para protegerte ante desperfectos y destrozas en tu piso son las fianzas.

En Cataluña hay una fianza obligatoria para viviendas, la cual se debe ingresar en el Incasol (Institut Català del Sòl). Al menos a día 26 de abril del 2023, poco antes de la publicación de la nueva Ley de Vivienda, la cual no sabemos como va a afectar aún a este tema.

Además de esta fianza obligatoria, el propietario puede pedir hasta 2 depósitos adicionales.

Esto suman hasta un total de 3 meses de fianza que pueden ayudarte a subsanar parte de los potenciales desperfectos.

Por suerte, ambas opciones son complementarias y no excluyentes (seguro + fianzas). Lo que te puede dar la seguridad suficiente para poder subsanar, si se da el caso, los desperfectos ocasionados por el inquilino.

Rotación constante de inquilinos

El tercer gran problema que puedes tener con tu piso de alquiler es una alta rotación de inquilinos.

Es decir, que cada dos por tres tus inquilinos se marchan y debes buscar a otros nuevos.

¿Y por qué esto es realmente algo negativo?

Muy simple.

Por un lado, encontrar nuevos inquilinos requiere de tiempo. Tiempo que vas a tener que dedicar o que vas a tener que delegar en un agente inmobiliario (en ese caso también te costará dinero).

Por otro lado, estás perdiendo dinero por el simple hecho de que al no tener inquilino no estás cobrando el alquiler.

Tener ni que sea tu vivienda durante 1 mes vacía, puede afectar muy negativamente a tu inversión.

Pasar por esto cada 3-5 años es normal y es asumible.

Tener que hacerlo cada 6-12 meses va a terminar con tus ganas de alquilar el piso.

Ahora la gran pregunta es… ¿Y cómo puedo disminuir al máximo la rotación de mi inmueble?

Pues bien, aquí la única solución es hacer un buen trabajo a la hora de elegir a tu inquilino.

Si haces una buena tría, lo más probable es que el 90% de las veces tu inquilino se quede un mínimo de 3 años en el piso.

Para ello debes asegurarte de profundizar y hacer las preguntas adecuadas durante el proceso de selección.

¡Pero ojo! Porque esto no es todo. Hay otro requisito que debes cumplir.

Y este es el de ser un buen arrendador. Saber gestionar los problemas e inconvenientes que surgen a lo largo del tiempo es vital para mantener a los inquilinos contentos.

Ya que como te podrás imaginar, nadie quiere quedarse en un piso donde el propietario tarda 3 meses en arreglar la caldera…

Inquilinos poco resolutivos y molestos

Por último, y en muchas ocasiones el que menos se tiene en cuenta, es la incapacidad de los inquilinos de ser resolutivos.

Este es un problema que no tiene por qué costarte dinero, pero que puede amargarte la vida.

Tener un inquilino que te llama a las 3 de la madrugada para decirte que la puerta de la habitación hace «ruido» cuando la abres, o que te llama un domingo por la tarde para pedirte que vayas a cambiarle la bombilla que se ha fundido puede ser un verdadero engorro.

Y sí, estos son dos ejemplos muy extremos, pero a la vez muy reales.

Buscar inquilinos que se las apañen y entiendan la diferencia entre arreglos que debe pagar el propietario/arrendador y los que deben asumir ellos como usuarios del piso es, probablemente, uno de los factores que puede brindarte más «paz mental» y tranquilidad a la hora de alquilar un inmueble.

Esto, de nuevo, pasa por elegir a un buen inquilino. Alguien que sepa como apañárselas, alguien con recursos y que solo te llame cuando sea realmente necesario.

La diferencia entre alquilar el piso a alguien que «solo te acuerdas de que existe» cuando hace la transferencia del alquiler cada día 5 del mes y alguien que te llama por cualquier incidente o problema, por pequeño que sea, es abismal.

Asegúrate, por tu propio bien, de alquilar tu inmueble a alguien que realmente vaya a cuidarse de este y que no vaya a estar llamándote por cualquier cosa.

Conclusión

Tal y como hemos visto a lo largo de este artículo, hay muchas formas de protegernos de los potenciales problemas que pueden surgir al alquilar un inmueble.

Tener miedo es normal (y sano), pero no debemos dejar que esto nos paralice. Es por esta razón que he querido mostrarte algunas de las formas que tienes a tu alcance para alquilar tu piso sin perder el sueño.

Si has parado atención te habrás dado cuenta de algo. Y es que hay un punto en concreto que se repite constantemente.

El proceso de selección de inquilinos.

Esto se debe a que si tienes un buen inquilino no tendrás problemas. Y la mejor forma de maximizar las probabilidades de meter a un buen inquilino en tu piso es seguir un método riguroso y bien planteado a la hora de escoger.

Al final, un buen inquilino no es algo «abstracto» sino una persona con unas cualidades concretas.

Buscas a alguien con suficiente capacidad económica para permitirse el alquiler, que cuide el piso como si fuera suyo, que sea resolutivo y responsable y que quiera quedarse a largo plazo en este.

Problemas habrá siempre, pero la forma en cómo tus inquilinos deciden actuar y resolver estos problemas es lo que va a determinar la diferencia entre un inquilino excelente, uno mediocre y uno pésimo.

Para ello te recomiendo hacer tu «due diligence» y seguir un método que te ayude a detectar estas cualidades en tus potenciales inquilinos para ayudarte a tomar la mejor decisión.

Si lo ves muy complicado o no tienes tiempo para esto, siempre puedes delegarlo en un profesional para que lo haga por ti.

¡Pero cuidado!

Asegúrate de que contratas a alguien con un método acorde con tus valores y que vaya a buscar a un inquilino con todas las características mencionadas a lo largo de este artículo.

¿Quieres que te ayude a encontrar un inquilino con todas estas características? Puedes pedírmelo aquí.